Nhà phố Nizi One Era: 3 mã TH chi tiết

Phân khu Nizi giới thiệu ba mã nhà phố liền kề, và điều khiến chúng khác nhau không nằm ở giá mà nằm ở cách mỗi mã sử dụng đất. Có mã tối ưu diện tích sử dụng, có mã đổi diện tích sàn lấy sân rộng. Chọn nhầm mã nghĩa là sống mười năm trong một căn nhà không khớp với nếp sinh hoạt của gia đình. Bài viết này phân tích từng mã theo bản vẽ trong leaflet, để Quý khách chọn bằng số liệu thay vì chọn theo cảm giác lúc xem nhà mẫu.

Tóm tắt nhanh ba mã nhà phố Nizi

TH16-10: 3 tầng, đất 80 m² (5 × 16), sàn xây dựng 176,4 m² — mức khởi điểm, tối ưu tổng vốn.
TH7-19: 3 tầng và lửng, đất 96 m² (6 × 16), sàn xây dựng 215,7 m² — diện tích sử dụng lớn nhất trong ba mã.
TH8-10: 3 tầng, đất 150 m² (7,5 × 20), sàn xây dựng 187,8 m² — đất rộng nhất, sân lớn nhất.
Cả ba đều hoàn thiện mặt ngoài và bàn giao thô bên trong.
Bàn giao dự kiến từ tháng 12/2027 tùy phương án thanh toán.

Hệ số sử dụng đất: con số ít người để ý

Chia diện tích sàn xây dựng cho diện tích đất, Quý khách có ngay một thước đo hiệu quả sử dụng:

Mã	Đất	Sàn xây dựng	Sàn / đất	Phần đất còn lại làm sân
TH16-10	80 m²	176,4 m²	2,21 lần	Ít nhất
TH7-19	96 m²	215,7 m²	2,25 lần	Vừa phải
TH8-10	150 m²	187,8 m²	1,25 lần	Nhiều nhất

Bảng trên cho thấy điều bất ngờ: TH8-10 có đất lớn hơn TH7-19 tới 54 m² nhưng diện tích sàn lại nhỏ hơn gần 28 m². Nghĩa là gần một nửa phần đất tăng thêm của TH8-10 không biến thành không gian sử dụng trong nhà mà thành sân. Nếu Quý khách cần nhiều phòng, TH7-19 hiệu quả hơn hẳn. Nếu Quý khách cần chỗ để hai ba xe ô tô, có khoảng sân sinh hoạt hoặc dự trù mở rộng sau này, TH8-10 mới là lựa chọn đúng — và phần chênh lệch giá giữa hai mã chính là cái giá của khoảng sân đó.

Mặt bằng nhà phố TH16-10 phân khu Nizi One Era, đất 80 m2, 3 tầng — Mặt bằng các tầng của mã TH16-10 theo leaflet phân khu Nizi.

TH16-10 — mặt tiền 5 m, phương án khởi điểm

Theo bản vẽ mặt bằng điển hình trong leaflet, tầng trệt của TH16-10 bố trí chỗ đỗ ô tô phía trước, tiếp đến là không gian khách liền bếp chạy dọc chiều sâu nhà. Hai tầng trên bố trí bốn phòng ngủ kèm khu vệ sinh, trên cùng là tầng mái.

Mặt tiền 5 m là chuẩn phổ biến nhất của nhà phố tại Việt Nam, nên khi bán lại, tệp khách quan tâm rộng nhất trong ba mã. Đây là lợi thế thanh khoản đáng kể mà nhiều người mua bỏ qua khi so sánh.

Điểm cần cân nhắc: với chiều sâu 16 m và mặt tiền 5 m, phần giữa nhà phụ thuộc vào giếng trời và thông gió theo thiết kế. Quý khách nên xem kỹ vị trí giếng trời trên bản vẽ trước khi quyết định, vì đây là yếu tố quyết định độ sáng và độ thoáng của không gian sinh hoạt chính.

Mặt bằng nhà phố TH7-19 phân khu Nizi One Era, đất 96 m2, 3 tầng và lửng — Mặt bằng mã TH7-19 với tầng lửng bố trí ngay trên tầng trệt.

TH7-19 — mặt tiền 6 m, thêm tầng lửng

Đây là mã có diện tích sàn xây dựng lớn nhất: 215,7 m² trên nền đất 96 m². Phần chênh lệch so với TH16-10 đến từ hai nguồn — mặt tiền rộng hơn 1 m và có thêm tầng lửng.

Tầng lửng là chi tiết đáng giá hơn vẻ ngoài của nó. Trong bố trí thực tế, lửng thường được dùng làm phòng làm việc, phòng sinh hoạt chung hoặc phòng ngủ cho người lớn tuổi không tiện leo cao. Với gia đình đa thế hệ, một không gian nửa tầng ngay trên tầng trệt giải quyết được vấn đề mà không thiết kế nào khác giải quyết gọn bằng.

Mặt tiền 6 m cũng cho phép bố trí xe ô tô thoải mái hơn và mở rộng khoảng thông tầng, giúp không gian tầng trệt sáng hơn so với mã mặt tiền 5 m.

Mặt bằng nhà phố TH8-10 phân khu Nizi One Era, đất 150 m2, 3 tầng — Mặt bằng mã TH8-10 với mặt tiền 7,5 m và sân trước rộng.

TH8-10 — mặt tiền 7,5 m, đất 150 m²

Với 7,5 m mặt tiền và 20 m chiều sâu, TH8-10 là mã rộng rãi nhất trong ba mã nhà phố của Nizi. Bố cục ba tầng trên nền đất lớn cho phép giữ lại sân trước rộng — đủ cho hai xe ô tô hoặc một khoảng sân cây xanh thật sự chứ không chỉ là lối vào.

Mặt tiền rộng còn mang lại một lợi thế khác: khả năng bố trí phòng ngang thay vì dồn theo chiều sâu, giúp mỗi phòng có cửa sổ hướng ra mặt trước hoặc mặt sau. Với gia đình nhiều thành viên, đây là khác biệt cảm nhận được hằng ngày.

Điểm cần cân nhắc: tổng vốn của mã này cao nhất trong ba mã, và diện tích sàn lại không phải lớn nhất. Nếu mục tiêu của Quý khách là tối đa số phòng trên mỗi đồng vốn, đây không phải lựa chọn tối ưu.

Chọn hướng và vị trí lô trong dãy

Sau khi chọn được mã, việc quan trọng không kém là chọn lô. Bốn yếu tố nên xem trên sơ đồ phân lô:

Lô góc hay lô giữa dãy. Lô góc có hai mặt thoáng, sáng hơn và dễ bán lại hơn, nhưng đơn giá cao hơn và diện tích tường ngoài lớn hơn — kéo theo chi phí hoàn thiện mặt ngoài và chi phí làm mát cao hơn.

Hướng mặt tiền. Mặt tiền hướng tây nhận nắng gắt buổi chiều, cần giải pháp che nắng ngay từ khâu thiết kế nội thất. Mặt tiền hướng đông hoặc nam dễ chịu hơn trong khí hậu phía Nam.

Khoảng cách tới trục cảnh quan. Toàn khu đô thị dành hơn 70% diện tích cho mảng xanh, công viên và hồ nước, với tuyến công viên ven bờ kênh trải dài 4,6 km. Lô càng gần trục này thì giá trị sử dụng và giá trị bán lại càng khác biệt.

Vị trí so với tiện ích. Mặt bằng tổng thể đánh dấu trường mẫu giáo KindUp, trường liên cấp quốc tế Elite, phòng khám y khoa và trung tâm thương mại AEON. Với gia đình có con nhỏ, khoảng cách đi bộ tới trường là tiêu chí thực tế hơn nhiều so với các mô tả chung chung về tiện ích.

Ngân sách thật: đừng dừng ở giá mua

Nhà phố tại Nizi được hoàn thiện mặt ngoài và bàn giao thô bên trong. Điều này có nghĩa Quý khách nhận được phần vỏ hoàn chỉnh và phải tự thực hiện toàn bộ phần bên trong. Với diện tích sàn từ 176,4 m² đến 215,7 m², chi phí hoàn thiện không phải khoản nhỏ và cần được đưa vào bảng tính ngay từ đầu.

Các khoản khác cần cộng vào: thuế và phí trước bạ, phí công chứng, lãi vay phát sinh trong thời gian xây dựng nếu Quý khách dùng đòn bẩy, và phí quản lý vận hành hằng năm của khu đô thị. Một căn trông vừa túi trên bảng giá vẫn có thể vượt ngân sách khi cộng đủ năm khoản này.

Tiến độ và mốc bàn giao

Dự án khởi công ngày 27/09/2025. Theo tài liệu chương trình ưu đãi của đợt gần nhất, bàn giao dự kiến rơi vào tháng 12/2027 với các phương án thanh toán chuẩn, nhanh và vay; riêng phương án giãn 27 tháng có mốc dự kiến muộn hơn, khoảng tháng 9/2028. Chủ đầu tư dự kiến mở tour thực địa từ cuối tháng 5/2026.

Lưu ý quan trọng: chương trình ưu đãi của đợt gần nhất áp dụng từ 5/5/2026 đến 30/6/2026 và đã hết hiệu lực. Hiện chưa có bảng giá đang hiệu lực được công bố.

Nhà phố Nizi phù hợp với ai

Phù hợp với gia đình mua để ở, có sẵn chỗ ở trong thời gian chờ bàn giao và muốn chọn được vị trí đẹp ngay từ phân khu đầu tiên của khu đô thị. Cũng phù hợp với người mua kết hợp: ở tầng dưới, cho thuê hoặc làm văn phòng ở các tầng trên.

Chưa phù hợp với Quý khách cần vào ở ngay, cần dòng tiền cho thuê từ những tháng đầu, hoặc có ngân sách vừa khít giá mua mà chưa tính phần hoàn thiện. Trong các trường hợp này, chúng tôi thường khuyên nên xem sản phẩm ở khu vực đã hình thành cộng đồng thay vì mua giai đoạn đầu — và nói điều đó trước khi Quý khách đặt cọc.

Ba mã nhà phố nhìn từ nếp sinh hoạt của gia đình

Bảng số liệu chỉ trả lời được một nửa câu hỏi. Nửa còn lại là gia đình Quý khách sống thế nào. Dưới đây là ba tình huống chúng tôi gặp thường xuyên nhất khi tư vấn, và mã phù hợp với từng tình huống.

Gia đình bốn người, hai con đang đi học. Nhu cầu là ba đến bốn phòng ngủ, một chỗ đỗ ô tô và ngân sách kiểm soát chặt. TH16-10 với 176,4 m² sàn đáp ứng đủ, đồng thời giữ tổng vốn ở mức thấp nhất trong ba mã. Nếu ngân sách còn dư địa, TH7-19 cho thêm gần 40 m² sàn và một tầng lửng có thể dùng làm phòng học chung cho hai cháu.

Gia đình ba thế hệ, có ông bà ở cùng. Đây là tình huống mà tầng lửng của TH7-19 phát huy giá trị rõ nhất: một phòng ngủ nửa tầng ngay trên tầng trệt, không phải leo cầu thang nhiều, vẫn tách biệt khỏi khu sinh hoạt chung. Các phương án không có lửng buộc phải bố trí phòng ông bà ở tầng trệt, và khi đó không gian khách bếp bị thu hẹp đáng kể.

Gia đình có hai ô tô hoặc dự tính kinh doanh nhỏ tại nhà. TH8-10 với mặt tiền 7,5 m là mã duy nhất trong ba mã cho phép đỗ hai xe song song và vẫn còn lối đi. Phần sân rộng cũng là không gian dự phòng nếu sau này Quý khách muốn mở rộng hoặc bố trí khu vực đón khách riêng.

Một lời khuyên từ kinh nghiệm tư vấn: hãy chọn theo nếp sinh hoạt của năm năm tới, không phải của hiện tại. Con cái lớn lên cần phòng riêng, còn ông bà thì ngày càng ngại cầu thang. Hai thay đổi này đến sớm hơn nhiều so với phần lớn gia đình dự tính.

Bảy điểm cần kiểm khi nhận nhà

Nhà bàn giao thô bên trong nên biên bản nghiệm thu tập trung vào phần vỏ và hệ thống kỹ thuật. Quý khách nên mang theo danh sách này khi đi nhận nhà, và không ký biên bản trước khi kiểm đủ.

Kích thước thực tế so với hợp đồng. Đo lại chiều rộng mặt tiền và chiều sâu, đối chiếu với bản vẽ kèm hợp đồng. Sai lệch nhỏ là bình thường, sai lệch lớn cần được ghi vào biên bản.

Chống thấm sàn vệ sinh và sân thượng. Đây là hạng mục sửa chữa tốn kém nhất về sau. Nên yêu cầu thử nước trước khi nhận.

Hệ thống điện. Kiểm số lượng và vị trí điểm chờ, công suất aptomat tổng, vị trí tủ điện. Việc đi lại đường điện sau khi đã hoàn thiện là rất tốn kém.

Hệ thống cấp thoát nước. Kiểm vị trí điểm chờ cấp nước, độ dốc thoát sàn và hố ga. Sàn không đủ dốc sẽ đọng nước vĩnh viễn.

Cửa và khung nhôm kính. Đóng mở thử toàn bộ, kiểm ron cao su và độ kín khi mưa tạt.

Mặt ngoài và ban công. Kiểm vết nứt chân chim, độ phẳng tường và lan can ban công — đặc biệt chiều cao lan can nếu gia đình có trẻ nhỏ.

Hạ tầng trước nhà. Vỉa hè, cống thoát, đèn đường và cây xanh trước lô đất có đúng như quy hoạch không. Đây là phần thuộc trách nhiệm chủ đầu tư và nên được ghi nhận ngay tại thời điểm nhận nhà.

Câu hỏi thường gặp về nhà phố Nizi One Era

Nhà phố Nizi có mấy loại diện tích?

Ba mã: TH16-10 đất 80 m² (5 × 16), TH7-19 đất 96 m² (6 × 16) và TH8-10 đất 150 m² (7,5 × 20), theo leaflet phân khu Nizi bản v5.

Mã nào có diện tích sử dụng lớn nhất?

TH7-19 với 215,7 m² sàn xây dựng, nhờ mặt tiền 6 m và có thêm tầng lửng, dù diện tích đất chỉ 96 m².

Nhà phố Nizi có mấy tầng và mấy phòng ngủ?

TH16-10 và TH8-10 có 3 tầng, TH7-19 có 3 tầng kèm lửng. Theo bản vẽ mặt bằng điển hình, các phòng ngủ được bố trí trên hai tầng trên; cơ cấu phòng cụ thể của từng căn được xác nhận trong hợp đồng mua bán.

Nhà bàn giao thô hay hoàn thiện?

Hoàn thiện mặt ngoài và bàn giao thô bên trong. Quý khách cần dự trù chi phí hoàn thiện nội thất trong tổng ngân sách.

Giá nhà phố Nizi hiện nay là bao nhiêu?

Chưa có bảng giá đang hiệu lực. Chương trình ưu đãi gần nhất áp dụng tới 30/6/2026 và đã hết hạn. Green Land gửi bảng giá gốc kèm ngày ban hành ngay khi chủ đầu tư phát hành đợt mới.

Khi nào bàn giao nhà?

Bàn giao dự kiến tháng 12/2027 với phương án thanh toán chuẩn, nhanh và vay; phương án giãn 27 tháng có mốc dự kiến khoảng tháng 9/2028.

Nên chọn lô góc hay lô giữa dãy?

Lô góc sáng hơn, dễ bán lại hơn nhưng đơn giá và chi phí hoàn thiện mặt ngoài cao hơn. Lô giữa dãy tối ưu chi phí, phù hợp nhu cầu ở lâu dài.

Có được xem bản vẽ chi tiết từng mã không?

Có. Quý khách để lại thông tin để nhận bản vẽ mặt bằng từng tầng của cả ba mã cùng sơ đồ phân lô đầy đủ của phân khu Nizi.

Bước tiếp theo

Nếu Quý khách đã khoanh được một hoặc hai mã phù hợp, việc tiếp theo là xem sơ đồ phân lô để chọn vị trí lô — vì trong cùng một mã, chênh lệch giữa lô đẹp và lô thường thể hiện rất rõ khi bán lại. Liên hệ hotline 0921 228 238 để nhận sơ đồ phân lô và bản vẽ chi tiết.

Cập nhật lần cuối: 22/08/2026

Về tác giả

Kelvin — chuyên viên tư vấn bất động sản với hơn 15 năm kinh nghiệm, trực tiếp tư vấn và bàn giao các dự án căn hộ, nhà phố và biệt thự tại TP.HCM cùng vùng phụ cận. Nội dung trong bài được biên soạn từ hồ sơ dự án do chủ đầu tư cung cấp và được rà soát lại mỗi khi có đợt mở bán mới.

Green Land — đơn vị phân phối · MST 0318591379 · 12M Nguyễn Thị Minh Khai, Phường Sài Gòn, TP.HCM · Hotline 0921 228 238

Toàn bộ nội dung về dự án One Era

Bắt đầu từ trang tổng quan: Dự án One Era Bình Dương — quy mô, phân khu, tiến độ và chính sách bán hàng cập nhật theo từng đợt mở bán.

Giá & chính sách

Phân khu Nizi

Sản phẩm

Pháp lý

Pháp lý dự án One Era

Đầu tư & quyết định

Tìm hiểu thêm về dự án One Era

Toàn bộ nội dung Green Land đã biên soạn về khu đô thị One Era, phân theo từng dòng sản phẩm để anh chị tiện đối chiếu.