Tóm tắt nhanh
- Lợi suất gộp của căn hộ The Marq hiện ở mức 2,66% – 4,05% một năm.
- Lợi suất ròng sau khi trừ đủ chi phí chỉ còn 1,74% – 2,74% một năm.
- Nhóm 3 phòng ngủ cho lợi suất ròng tốt nhất; nhóm 1 phòng ngủ thấp nhất dù dễ cho thuê nhất.
- Nếu mục tiêu là dòng tiền hàng tháng, con số này không đủ hấp dẫn. Giá trị thật của The Marq nằm ở chỗ khác, phần cuối bài nói rõ.
Vì sao phải nhìn lợi suất ròng, không nhìn lợi suất gộp
Trong các cuộc trao đổi với khách hàng quan tâm The Marq, câu hỏi lặp lại nhiều nhất không phải là giá bán mà là: mua xong cho thuê thì mỗi năm thu về bao nhiêu phần trăm. Câu trả lời thường gặp trên thị trường là một phép chia đơn giản — lấy tiền thuê một tháng nhân mười hai rồi chia cho giá mua. Phép chia đó cho ra con số đẹp, nhưng nó bỏ qua toàn bộ phần chi phí mà người sở hữu phải gánh trong suốt thời gian nắm giữ.
Với căn hộ hạng sang tại lõi Quận 1, khoảng cách giữa hai con số này rất lớn. Thuế cho thuê đối với doanh thu trên 100 triệu đồng mỗi năm là 10% doanh thu, gồm 5% giá trị gia tăng và 5% thu nhập cá nhân — mà hầu hết căn hộ tại The Marq đều vượt ngưỡng này ngay từ căn một phòng ngủ. Phí quản lý ở mức 28.000 đồng mỗi mét vuông mỗi tháng, cao hơn đáng kể mặt bằng chung, là cái giá phải trả cho chuẩn vận hành của dự án. Cộng thêm một tháng trống giữa hai lượt khách, hoa hồng cho môi giới và chi phí làm mới nội thất, phần hao hụt lên tới khoảng một phần ba doanh thu cho thuê.
Vì vậy toàn bộ bài viết này trình bày cả hai con số, và khi nói “lợi suất” mà không ghi chú gì thêm thì đó là lợi suất ròng.
Giá thuê thực tế tại The Marq tháng 09/2026
Số liệu dưới đây được tổng hợp từ tin đăng đang mở trên các sàn giao dịch lớn, nhóm cư dân The Marq và giỏ hàng cho thuê của các đơn vị chuyên dự án, ghi nhận ngày 10/09/2026. Đây là mức chào thuê; giá ký hợp đồng thực tế thường thấp hơn 5 – 10%, đặc biệt với hợp đồng thuê từ một năm trở lên.
| Loại căn | Diện tích tim tường | Giá thuê phổ biến 09/2026 | Ghi nhận từ tin đăng thực tế |
|---|---|---|---|
| 1 phòng ngủ | 55,4 – 58,8 m² | 22 – 33 triệu đồng/tháng | Căn full nội thất chào 27 – 29 triệu; căn nội thất cơ bản quanh 22 – 24 triệu |
| 2 phòng ngủ | 71,8 – 77,4 m² | 30 – 57 triệu đồng/tháng | Căn 74 m² full nội thất chào 46 – 50 triệu |
| 3 phòng ngủ | 108,9 – 128,7 m² | 58 – 110 triệu đồng/tháng | Căn 110 m² chào 58 – 65 triệu; căn 126 – 128 m² có sảnh thang máy riêng chào 90 – 110 triệu |
| 4 phòng ngủ | 145,9 m² | 84 – 125 triệu đồng/tháng | Căn tầng thấp 84 – 89 triệu; căn tầng cao, trần thông tầng 110 – 125 triệu |
Một điểm cần lưu ý khi đọc bảng này: biên độ giá trong cùng một loại căn rất rộng. Căn ba phòng ngủ có thể chào 58 triệu đồng nhưng cũng có thể chào 110 triệu đồng. Khác biệt nằm ở ba yếu tố — diện tích, có hay không có sảnh thang máy riêng, và mức đầu tư nội thất của chủ nhà. Nói cách khác, cùng một dự án, cùng một loại căn, hai người mua có thể nhận về hai kết quả cho thuê hoàn toàn khác nhau.
Giá mua đối chiếu từ hồ sơ chủ đầu tư
Phần lớn bảng lợi suất lưu hành trên mạng lấy giá bán từ các trang tổng hợp, vốn hay bị làm tròn hoặc lẫn giữa giá niêm yết và giá sau chiết khấu. Bảng dưới đây lấy trực tiếp từ Phiếu tính giá theo Thông báo bán hàng tháng 07/2026 của chủ đầu tư, giữ nguyên từng mã căn — không gộp, không lấy giá bình quân.
Cần đọc đúng bản chất con số: đây là giá đã bao gồm căn hộ và chỗ đậu xe ô tô, chưa trừ chiết khấu và chưa gồm 2% phí bảo trì. Các mức chiết khấu theo phương thức thanh toán được trình bày riêng trong bài chính sách thanh toán; nếu áp dụng, lợi suất thực nhận sẽ nhích lên tương ứng vì mẫu số giảm.
Bảng tính lợi suất cho thuê theo từng mã căn
| Mã căn | Loại | Tầng | Diện tích tim tường | Tầm nhìn | Hướng ban công | Thang máy riêng | Giá bán | Giá thuê tham chiếu | Lợi suất gộp | Lợi suất ròng | Dòng tiền ròng/năm |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| B1.02.10 | 1PN | 2 | 58,79 m² | City View | Đông Nam | Không | 12,40 tỷ | 22 – 33 tr | 2,66% | 1,74% | 216 tr |
| B1.02.11 | 1PN | 2 | 55,42 m² | City View | Đông Nam | Không | 11,63 tỷ | 22 – 33 tr | 2,84% | 1,87% | 217 tr |
| A1.03.05 | 2PN | 3 | 71,82 m² | Nội khu | Đông Nam | Không | 16,95 tỷ | 30 – 57 tr | 3,08% | 2,06% | 349 tr |
| B1.04.06 | 2PN | 4 | 71,82 m² | Nội khu | Tây Bắc | Không | 16,82 tỷ | 30 – 57 tr | 3,10% | 2,07% | 349 tr |
| B1.05.06 | 2PN | 5 | 71,82 m² | Nội khu | Tây Bắc | Không | 17,08 tỷ | 30 – 57 tr | 3,06% | 2,04% | 349 tr |
| A1.05.05 | 2PN | 5 | 71,82 m² | Nội khu | Đông Nam | Không | 17,47 tỷ | 30 – 57 tr | 2,99% | 2,00% | 349 tr |
| A1.04.10 | 2PN | 4 | 73,87 m² | Nội khu | Đông Bắc | Không | 17,94 tỷ | 30 – 57 tr | 2,91% | 1,94% | 348 tr |
| A1.05.10 | 2PN | 5 | 73,87 m² | Nội khu | Đông Bắc | Không | 18,29 tỷ | 30 – 57 tr | 2,85% | 1,90% | 348 tr |
| B1.13.02 | 2PN | 13 | 73,87 m² | City View | Đông Bắc | Không | 18,41 tỷ | 30 – 57 tr | 2,84% | 1,89% | 348 tr |
| B1.03.01 | 2PN | 3 | 77,38 m² | Nội khu | Đông Bắc | Không | 18,63 tỷ | 30 – 57 tr | 2,80% | 1,86% | 347 tr |
| B1.13.01 | 2PN | 13 | 77,38 m² | City View | Đông Bắc | Không | 19,49 tỷ | 30 – 57 tr | 2,68% | 1,78% | 347 tr |
| B1.05.09 | 3PN | 5 | 110,24 m² | City View | Đông Nam | Không | 24,90 tỷ | 58 – 110 tr | 4,05% | 2,74% | 683 tr |
| A1.05.04 | 3PN | 5 | 108,87 m² | Nguyễn Đình Chiểu | Đông Bắc | Không | 26,14 tỷ | 58 – 110 tr | 3,86% | 2,61% | 683 tr |
| A1.06.04 | 3PN | 6 | 108,87 m² | Nguyễn Đình Chiểu | Đông Bắc | Không | 26,14 tỷ | 58 – 110 tr | 3,86% | 2,61% | 683 tr |
| B1.07.07 | 3PN | 7 | 108,87 m² | Nóc nhà | Đông Bắc | Không | 26,67 tỷ | 58 – 110 tr | 3,78% | 2,56% | 683 tr |
| A1.06.02 | 3PN | 6 | 110,24 m² | Nguyễn Đình Chiểu | Tây Bắc | Không | 26,81 tỷ | 58 – 110 tr | 3,76% | 2,55% | 683 tr |
| A1.14.04 | 3PN | 14 | 108,87 m² | City View | Đông Bắc | Không | 27,74 tỷ | 58 – 110 tr | 3,63% | 2,46% | 683 tr |
| A3.05.03 | 3PN | 5 | 128,65 m² | Nguyễn Đình Chiểu | Tây Bắc | Có | 32,68 tỷ | 84 – 110 tr | 3,56% | 2,41% | 788 tr |
| A2.03.01 | 4PN | 3 | 145,88 m² | NĐC / LIM 3 | Tây Bắc | Có | 36,19 tỷ | 104 – 125 tr | 3,80% | 2,58% | 934 tr |
| B2.04.10 | 4PN | 4 | 145,88 m² | City View | Đông Nam | Có | 36,91 tỷ | 104 – 125 tr | 3,73% | 2,53% | 934 tr |
| A2.05.01 | 4PN | 5 | 145,88 m² | NĐC / LIM 3 | Tây Bắc | Có | 37,26 tỷ | 104 – 125 tr | 3,70% | 2,51% | 934 tr |
Những khoản chi phí đã được trừ
Một bảng lợi suất chỉ đáng tin khi nói rõ đã trừ những gì. Toàn bộ giả định dùng trong bảng trên được liệt kê ở đây để anh chị tự kiểm tra và thay bằng con số của mình nếu thấy chưa phù hợp.
| Khoản chi | Mức áp dụng trong bảng tính | Căn cứ |
|---|---|---|
| Thời gian trống | 1 tháng mỗi năm (8,3% doanh thu) | Mức thận trọng thông thường của phân khúc hạng sang cho thuê dài hạn |
| Phí quản lý | 28.000 đồng/m²/tháng, tính trên diện tích tim tường | Biểu phí đang áp dụng tại The Marq |
| Thuế cho thuê | 10% doanh thu (5% giá trị gia tăng + 5% thu nhập cá nhân) | Áp dụng với doanh thu cho thuê trên 100 triệu đồng/năm |
| Hoa hồng môi giới | 1 tháng tiền thuê cho mỗi năm hợp đồng | Thông lệ thị trường cho thuê căn hộ Quận 1 |
| Bảo trì, thay thế nội thất | 3% doanh thu | Hao mòn thiết bị, sơn sửa giữa hai lượt khách |
| Chưa tính vào bảng | Vốn nội thất ban đầu, phí bảo trì 2%, thuế phí sang tên, lãi vay | Các khoản này phụ thuộc từng khách nên tách riêng để anh chị tự cộng vào |
Ba khoản chưa đưa vào bảng cần được nói thẳng vì chúng làm giảm lợi suất thực tế. Thứ nhất là vốn nội thất ban đầu: khách thuê tại The Marq gần như luôn yêu cầu căn đủ nội thất, khoản này cần khấu hao trong 5 – 7 năm. Thứ hai là 2% phí bảo trì tính trên giá bán, đóng một lần khi nhận nhà. Thứ ba là lãi vay nếu người mua sử dụng đòn bẩy — với gói hỗ trợ lãi suất 0% trong 18 tháng của Vietbank thì chi phí này bằng không trong giai đoạn đầu, nhưng sau thời gian ưu đãi, lãi vay thả nổi gần như chắc chắn cao hơn lợi suất ròng của tài sản.
Đọc những con số này như thế nào
Nếu chỉ nhìn vào cột lợi suất ròng, kết luận là rõ ràng và cần được nói thẳng: mua The Marq thuần túy để lấy dòng tiền cho thuê là một quyết định không tối ưu. Mức 1,74% – 2,74% một năm thấp hơn lãi suất tiền gửi kỳ hạn dài tại phần lớn ngân hàng, trong khi người mua phải bỏ ra số vốn lớn hơn nhiều lần và gánh thêm công việc vận hành: tìm khách, ký hợp đồng, xử lý sự cố thiết bị, làm mới nội thất giữa các lượt thuê.
Đây là điều nhiều nơi tránh nói. Chúng tôi nói ra vì một khách hàng mua với kỳ vọng sai sẽ thất vọng trong năm đầu tiên, và điều đó không có lợi cho ai.
Nhưng bức tranh sẽ khác nếu đặt đúng câu hỏi. Người mua căn hộ hạng sang tại lõi Quận 1 hiếm khi mua để lấy dòng tiền. Họ mua vì bốn lý do khác, và tiền thuê chỉ đóng vai trò bù đắp chi phí nắm giữ trong lúc chờ bốn lý do đó phát huy.
- Bảo toàn vốn ở vị trí không thể tái tạo. Quỹ đất tại trục Nguyễn Đình Chiểu – Đa Kao đã cạn. Nguồn cung căn hộ hạng sang mới trong bán kính một cây số gần như bằng không.
- Tài sản đã hoàn thiện và có sổ hồng. The Marq đã bàn giao, cư dân đã ở nhiều năm, sổ hồng đã được cấp. Người mua loại bỏ hoàn toàn rủi ro tiến độ và rủi ro pháp lý dự án — thứ chiếm phần lớn rủi ro của bất động sản hình thành trong tương lai.
- Thanh khoản của nhóm tài sản khan hiếm. Khi cần bán, tệp người mua căn hộ hạng sang Quận 1 tuy nhỏ nhưng luôn tồn tại và ít nhạy cảm với chu kỳ tín dụng.
- Giá trị sử dụng. Nhiều chủ sở hữu cho thuê vài năm rồi chuyển về ở, hoặc dành cho con khi đi làm tại trung tâm. Khoản lợi suất khi đó không còn là thước đo chính.
Nhóm khách phù hợp và nhóm nên cân nhắc lại
Sau nhiều năm tư vấn phân khúc này, chúng tôi phân định khá rõ hai nhóm.
Phù hợp: người có sẵn vốn nhàn rỗi, ưu tiên giữ giá trị tài sản hơn tốc độ sinh lời; người cần một chỗ ở tại trung tâm trong tương lai gần và chấp nhận cho thuê trong thời gian chờ; người nước ngoài hoặc Việt kiều muốn sở hữu tài sản đã có sổ tại Quận 1 trong hạn mức cho phép.
Nên cân nhắc lại: người dùng đòn bẩy cao và trông vào tiền thuê để trả lãi — sau 18 tháng ưu đãi, dòng tiền sẽ âm; người đặt mục tiêu lợi suất trên 5% một năm — phân khúc này không cho con số đó, và bất kỳ ai hứa hẹn như vậy đều đang tính theo lợi suất gộp; người có thời gian nắm giữ dự kiến dưới hai năm, vì chi phí sang tên và thuế chuyển nhượng sẽ ăn hết phần chênh lệch.
Bốn cách nâng lợi suất thực nhận
Trong cùng một dự án, chênh lệch lợi suất giữa người mua khéo và người mua vội có thể lên tới gần một điểm phần trăm. Bốn điểm dưới đây là nơi khoảng chênh đó hình thành.
Chọn đúng mã căn thay vì đúng loại căn. Bảng trên cho thấy hai căn ba phòng ngủ cùng diện tích 110,24 m² nhưng giá chênh gần 2 tỷ đồng, kéo lợi suất ròng chênh 0,19 điểm phần trăm. Chênh lệch đến từ tầm nhìn và hướng ban công, trong khi giá thuê của hai căn gần như bằng nhau.
Tận dụng chiết khấu theo phương thức thanh toán. Lợi suất được tính trên số tiền thực bỏ ra. Mỗi phần trăm chiết khấu nhận được sẽ đẩy lợi suất ròng lên tương ứng, và mức chiết khấu theo tiến độ thanh toán nhanh là khoản lớn nhất trong nhóm này.
Đầu tư nội thất đúng ngưỡng. Nội thất tốt giúp rút ngắn thời gian trống và nâng giá thuê, nhưng vượt qua một ngưỡng nhất định thì phần đầu tư thêm không được thị trường trả lại. Ngưỡng đó khác nhau theo loại căn và nên được tính riêng.
Ưu tiên hợp đồng dài với khách nước ngoài. Tệp chuyên gia làm việc tại các toà văn phòng quanh Lê Duẩn – Tôn Đức Thắng thường ký hợp đồng một đến hai năm, thanh toán đều và ít đổi nhà. Một hợp đồng hai năm loại bỏ một lượt trống và một lần hoa hồng — riêng điều đó đã cải thiện lợi suất ròng khoảng 0,2 điểm phần trăm.
Câu hỏi thường gặp về lợi suất cho thuê The Marq
Lợi suất cho thuê căn hộ The Marq hiện nay là bao nhiêu?
Theo bảng tính trên 21 mã căn đang mở bán, lợi suất gộp dao động 2,66% – 4,05% một năm, lợi suất ròng sau khi trừ thời gian trống, phí quản lý, thuế, hoa hồng môi giới và chi phí bảo trì nội thất còn 1,74% – 2,74% một năm. Nhóm 3 phòng ngủ cho con số cao nhất, nhóm 1 phòng ngủ thấp nhất.
Vì sao lợi suất ròng thấp hơn nhiều so với con số môi giới thường quảng cáo?
Vì phần lớn con số được quảng cáo là lợi suất gộp: lấy tiền thuê nhân 12 rồi chia cho giá mua, không trừ khoản nào. Riêng thuế cho thuê 10% doanh thu và một tháng trống mỗi năm đã lấy đi gần một phần năm dòng tiền, chưa kể phí quản lý của căn hộ hạng sang cao hơn hẳn mặt bằng chung.
Mua The Marq để cho thuê có lời không?
Nếu mục tiêu duy nhất là dòng tiền hàng tháng thì không nên mua, vì lợi suất ròng dưới 3% thấp hơn lãi suất tiết kiệm kỳ hạn dài. The Marq phù hợp khi người mua đặt trọng số vào bảo toàn vốn tại lõi trung tâm Quận 1, tài sản đã có sổ hồng, đã bàn giao và có thể ở ngay, còn dòng tiền thuê chỉ là phần bù đắp chi phí nắm giữ.
Căn nào tại The Marq cho lợi suất tốt nhất?
Theo bảng tính, căn B1.05.09 (3 phòng ngủ, tầng 5, 110,24 m², City View, ban công Đông Nam, giá 24,90 tỷ) cho lợi suất ròng cao nhất ở mức 2,74% một năm, tương đương dòng tiền ròng khoảng 683 triệu đồng mỗi năm. Nguyên nhân là giá bán thuộc nhóm thấp nhất trong các căn 3 phòng ngủ trong khi mặt bằng giá thuê của loại căn này lại cao.
Sảnh thang máy riêng có làm tăng giá thuê không?
Có, và mức chênh rất rõ. Căn 3 phòng ngủ 110 m² không có sảnh riêng đang chào thuê 58 – 65 triệu đồng, trong khi căn 126 – 128 m² có sảnh thang máy riêng chào 90 – 110 triệu đồng. Tuy nhiên giá bán của nhóm có sảnh riêng cũng cao hơn tương ứng nên lợi suất ròng không vượt trội.
Chi phí nội thất để cho thuê được khoảng bao nhiêu?
Khách thuê tại The Marq gần như luôn yêu cầu căn đủ nội thất. Khoản này chưa được đưa vào bảng tính vì phụ thuộc gu từng chủ nhà, nhưng cần cộng thêm vào vốn đầu tư ban đầu và khấu hao trong 5 – 7 năm khi anh chị tính lợi suất cho riêng căn của mình. Green Land có thể tính giúp theo đúng mã căn anh chị quan tâm.
Bảng tính lợi suất đã trừ những chi phí nào?
Bảng tính trừ năm nhóm chi phí: một tháng trống mỗi năm, phí quản lý 28.000 đồng mỗi m² mỗi tháng, thuế 10% trên doanh thu cho thuê (5% GTGT và 5% thu nhập cá nhân), phí môi giới tương đương một tháng tiền thuê mỗi năm, và 3% dự phòng bảo trì. Đây là lý do con số ròng thấp hơn hẳn mức gộp mà thị trường hay quảng cáo.
Riêng phí quản lý làm giảm lợi suất bao nhiêu?
Với căn 3PN 110,24 m², phí quản lý là khoảng 3,09 triệu đồng mỗi tháng, tức khoảng 37 triệu đồng mỗi năm. Trên mức giá 24,90 tỷ, riêng khoản này đã lấy đi khoảng 0,15 điểm phần trăm lợi suất mỗi năm — nhỏ so với tổng chi phí nhưng là khoản cố định, không giảm khi căn bị trống.
Căn 1PN không kèm chỗ đậu ô tô có khó cho thuê hơn không?
Có, và anh chị nên biết trước. Hai căn 1PN B1.02.10 và B1.02.11 không kèm ô đậu ô tô trong hợp đồng. Khách thuê dùng ô tô sẽ phải tự thu xếp chỗ đậu, làm hẹp tệp khách thuê của riêng hai căn này. Các căn còn lại đã có chỗ đậu đi kèm nên không vướng vấn đề đó.
Nếu anh chị đang cân nhắc
Bảng tính trong bài dùng giá thuê giữa dải khảo sát và bộ giả định chung. Để ra quyết định, con số cần được tính lại theo đúng mã căn, đúng mức chiết khấu anh chị được hưởng và đúng phương án tài chính anh chị dự định dùng. Ba việc nên làm trước khi đặt cọc:
- Chốt danh sách 2 – 3 mã căn cụ thể, kèm tầng, hướng ban công và tầm nhìn — không chọn theo loại căn chung chung.
- Yêu cầu bảng tính lợi suất riêng cho từng mã căn đó, có ghi rõ các khoản chi phí đã trừ.
- Đối chiếu dòng tiền ròng hàng năm với chi phí vốn của chính anh chị. Nếu chênh lệch âm, cần xác định rõ mình đang mua vì lý do nào trong bốn lý do nêu ở phần trên.
Tiền đặt cọc tại The Marq là 200 triệu đồng và không hoàn lại. Đây là lý do bước tính toán này nên hoàn tất trước, không phải sau.
Nhận bảng tính lợi suất theo đúng căn anh chị quan tâm
Green Land sẽ gửi bảng tính chi tiết cho từng mã căn: giá bán theo hồ sơ chủ đầu tư, mức chiết khấu đang áp dụng, giá thuê tham chiếu của chính loại căn đó trong ba tháng gần nhất, và dòng tiền ròng dự kiến sau thuế. Có kèm phần chi phí nội thất ước tính theo hiện trạng bàn giao.
Hoặc gọi trực tiếp hotline 0921 228 238 để được tư vấn theo căn cụ thể.
Tìm hiểu thêm về căn hộ The Marq
Bài này chỉ trả lời câu hỏi lợi suất. Những khía cạnh còn lại của quyết định mua nằm ở các bài dưới đây:
- Giá căn hộ The Marq Quận 1 mới nhất
- Cho thuê căn hộ The Marq: giỏ hàng và giá thuê
- Phí quản lý căn hộ The Marq
- Giỏ hàng The Marq đang mở bán
- Chính sách thanh toán The Marq
- Vay mua The Marq tại Vietbank
- Có nên mua căn hộ The Marq?
- Rủi ro khi mua căn hộ The Marq
- Kinh nghiệm mua The Marq thứ cấp
- Sổ hồng The Marq
- Pháp lý căn hộ The Marq
- So sánh The Marq và Grand Marina Saigon
- Căn hộ The Marq 2 phòng ngủ
- Căn hộ The Marq 3 phòng ngủ
- Tổng quan dự án căn hộ The Marq
Ghi nhận thực tế: giá thuê trong bài được đối chiếu từ tin đăng đang mở của bốn nguồn độc lập trong ngày 10/09/2026, gồm sàn giao dịch lớn, nhóm cư dân The Marq và giỏ hàng của hai đơn vị chuyên dự án. Giá bán được lấy trực tiếp từ Phiếu tính giá theo Thông báo bán hàng tháng 07/2026 của chủ đầu tư, giữ nguyên theo từng mã căn.
Người viết: Kelvin — hơn 15 năm tư vấn và phân phối bất động sản tại TP.HCM, trực tiếp làm giỏ hàng The Marq. Hotline 0921 228 238.
Cập nhật lần cuối: 10/09/2026.
Cần bảng giá và chính sách bán hàng mới nhất của The Marq?
Để lại thông tin, chuyên viên Green Land sẽ gửi tài liệu và tư vấn trực tiếp trong ngày.
Đăng ký nhận tư vấn