Giá Căn Hộ The Marq Quận 1 Mới Nhất 2026 [Cập Nhật]

Giá căn hộ The Marq Quận 1 hiện dao động khá rộng tùy loại căn, diện tích, tầng, hướng view, nội thất, tình trạng pháp lý và nguồn hàng đang bán. Theo dữ liệu chào bán được chúng tôi khảo sát trên thị trường trong tháng 7–8/2026, trên thị trường thứ cấp căn 1 phòng ngủ đang được chào từ khoảng 9,9 tỷ đồng (giá sơ cấp từ chủ đầu tư bắt đầu từ 11,10 tỷ đồng), căn 2 phòng ngủ phổ biến khoảng 16,1–20,5 tỷ đồng, căn 3 phòng ngủ khoảng trên 20 tỷ đồng và căn 4 phòng ngủ có thể vượt 30 tỷ đồng.

Từ khóa "Giá căn hộ The Marq" đang được nhiều khách hàng tìm kiếm — ***Từ khóa “Giá căn hộ The Marq” đang được nhiều khách hàng tìm kiếm***

Tuy nhiên, một con số như “The Marq giá 200 triệu/m²” chưa đủ để kết luận căn hộ đang rẻ hay đắt.

Hai căn cùng diện tích có thể chênh nhau vài tỷ đồng bởi các yếu tố như tầng, view, layout, tình trạng nội thất, nguồn hàng chủ đầu tư hay chuyển nhượng thứ cấp và khả năng thương lượng của từng chủ sở hữu.

Quan trọng hơn:

Giá đăng bán không đồng nghĩa giá giao dịch thực tế.

Vì vậy, thay vì chỉ đưa ra một bảng “giá từ X tỷ”, bài viết này phân tích giá căn hộ The Marq theo từng loại 1PN, 2PN, 3PN, 4PN và Penthouse, đồng thời hướng dẫn cách tính giá/m², nhận biết căn đang được chào cao, đánh giá căn giá tốt và những yếu tố cần kiểm tra trước khi thương lượng.

Cập nhật thị trường: 20/07/2026
Giỏ hàng kiểm tra: 20/07/2026
Số căn khảo sát: 5căn
Nguồn dữ liệu: giỏ hàng thực tế + nguồn công khai + chủ sở hữu/chủ đầu tư được xác minh
Biên tập & kiểm chứng: Kelvin Nguyễn

Giá căn hộ The Marq Quận 1 hiện nay bao nhiêu?

Bảng dưới đây là khung tham khảo thị trường, không phải cam kết giá giao dịch cuối cùng.

Lưu ý cách đọc bảng ngay dưới đây: đây là giá chào trên thị trường thứ cấp — do từng chủ sở hữu tự đặt khi bán lại, không phải giá của chủ đầu tư. Vì vậy dải này có thể thấp hơn giá sơ cấp. Giá chính thức từ chủ đầu tư nằm ở hai bảng giỏ hàng Paramount và GKEY phía dưới, và bảng giá chi tiết theo từng mã căn.

Loại căn	Diện tích tham khảo	Giá chào thị trường thứ cấp 2026	Giá/m² tham khảo
1PN	Khoảng 48–63 m²	Khoảng 9,9–11+ tỷ	Tùy từng căn
2PN	Khoảng 72–85 m²	Khoảng 14–17+ tỷ	Tùy từng căn
3PN	Khoảng 109–129 m²	Khoảng 23–27+ tỷ	Tùy từng căn
4PN	Khoảng 144–146 m²	Khoảng 32–35+ tỷ	Tùy từng căn
Penthouse	Khoảng 234–250 m²	Kiểm tra theo từng căn	Không nên dùng giá chung

Các mức trên chỉ mang tính tham khảo tại thời điểm khảo sát.

Thị trường có thể xuất hiện những căn thấp hoặc cao hơn đáng kể vì:

chủ cần bán nhanh;
căn có tầng/view đặc biệt;
nội thất cao cấp;
căn đang có hợp đồng thuê;
nguồn hàng trực tiếp từ chủ đầu tư;
chính sách chiết khấu;
điều kiện thanh toán;
pháp lý;
thời điểm thương lượng.

Do đó người mua nên sử dụng bảng giá này để định vị thị trường, không phải để quyết định mua căn cụ thể.

Giỏ hàng và giá bán The Marq cập nhật tháng 08/2026

The Marq được mở bán qua nhiều giai đoạn, nên cùng một loại căn vẫn có mức giá khác nhau tùy giai đoạn và tùy đơn vị đang sở hữu bán ra. Chủ đầu tư tổng của dự án là Hongkong Land. Trên thị trường hiện có hai giỏ hàng chính đang mở bán:

Giỏ hàng Paramount – quỹ đầu tư Paramount đã mua lại hơn 100 căn và vẫn đang bán ra. Giá công bố là giá all-in đã gồm VAT, nội thất và chỗ đậu xe ô tô, chia theo hai lịch thanh toán: lịch nhanh và lịch giãn.
Giỏ hàng GKEY – do Tập đoàn Hoa Lâm đầu tư hơn 80 căn, đang mở bán kèm chính sách hỗ trợ vay từ Vietbank. Giá công bố là giá all-in đã gồm phí bảo trì và chỗ đậu xe ô tô.

Đây là lý do các con số giá The Marq trên thị trường chênh nhau khá xa: chúng không cùng một giỏ hàng, không cùng giai đoạn mở bán và không cùng cơ sở tính. Khi so sánh giá The Marq, việc đầu tiên cần hỏi là căn đó thuộc giỏ hàng nào.

Giỏ hàng Paramount

Loại căn	Diện tích	Giá lịch nhanh	Giá lịch giãn	Giá/m²
1PN	48,4 – 51,7 m²	11,10 – 13,61 tỷ	11,56 – 14,16 tỷ	215 – 284 tr/m²
2PN	71,8 – 77,4 m²	16,06 – 19,74 tỷ	16,71 – 20,54 tỷ	223 – 272 tr/m²
3PN	108,9 – 120,7 m²	24,32 – 28,28 tỷ	25,31 – 29,43 tỷ	221 – 244 tr/m²
4PN	145,9 m²	32,55 – 36,73 tỷ	33,88 – 38,23 tỷ	223 – 262 tr/m²

Giá giỏ Paramount đã bao gồm VAT, nội thất và chỗ đậu xe ô tô. Chênh lệch giữa lịch nhanh và lịch giãn là phần chi phí của việc kéo dài thời gian thanh toán.

Giỏ hàng GKEY – Hoa Lâm, Vietbank hỗ trợ vay

Loại căn	Diện tích	Giá all-in	Giá/m²
1PN	55,4 – 58,8 m²	11,63 – 12,40 tỷ	210 – 211 tr/m²
2PN	71,8 – 77,4 m²	16,82 – 19,49 tỷ	234 – 252 tr/m²
3PN	108,9 – 128,7 m²	24,90 – 32,68 tỷ	226 – 255 tr/m²
4PN	145,9 m²	36,19 – 37,26 tỷ	248 – 255 tr/m²

Giá giỏ GKEY đã bao gồm phí bảo trì và chỗ đậu xe ô tô, chưa gồm nội thất rời. Đây là giỏ hàng duy nhất hiện có chính sách vay Vietbank lãi suất 0% trong 18 tháng.

Diện tích ghi theo tim tường. Dải giá tổng hợp từ các căn Green Land đang theo dõi tại ngày 16/08/2026, không phải giá rao trên các trang tin rao vặt. Giá của từng căn cụ thể còn phụ thuộc tầng, hướng, view, tình trạng nội thất và tình trạng còn hay đã khoá. Liên hệ 0921 228 238 để nhận giỏ hàng và bảng giá cập nhật.

Giá căn hộ The Marq tính theo m² hiện nay

Một số nguồn tin đăng thị trường trong tháng 7/2026 cho thấy mức chào bán của The Marq dao động khá rộng, khoảng từ gần 210 triệu đồng/m² đến trên 284 triệu đồng/m² ở nhiều sản phẩm được đăng.

Khoảng chênh lớn này là bình thường đối với một dự án đã bàn giao.

Lý do là thị trường thứ cấp không có một bảng giá duy nhất.

Ví dụ:

Căn A có giá:

226 triệu/m²

Căn B:

255 triệu/m²

Không thể lập tức kết luận A tốt hơn B.

Cần hỏi thêm:

A tầng bao nhiêu?
B tầng bao nhiêu?
view khác nhau thế nào?
nội thất?
diện tích?
layout?
pháp lý?
nguồn hàng?
có chiết khấu hay không?

Giá/m² chỉ là công cụ chuẩn hóa bước đầu.

Công thức tính giá/m² căn hộ The Marq

Cách đơn giản nhất:

Giá/m² = Giá bán ÷ Diện tích căn

Ví dụ:

Một căn 2PN diện tích 73 m² chào 15 tỷ.

Giá/m²:

15 tỷ ÷ 73 m²

≈ 205,5 triệu đồng/m².

Nếu một căn khác 77 m² giá 15,5 tỷ:

15,5 tỷ ÷ 77 m²

≈ 201,3 triệu đồng/m².

Căn thứ hai đắt hơn 500 triệu về tổng giá, nhưng lại thấp hơn về giá/m².

Tuy nhiên vẫn phải so tầng và view trước khi kết luận.

Giá căn hộ The Marq 1 phòng ngủ

Căn 1PN tại The Marq có nhiều layout với diện tích khoảng 48–63 m².

Thị trường năm 2026 đang xuất hiện các mức chào khoảng 11,1–14,2 tỷ đồng tùy giỏ hàng và tùy căn.

Một số tin đăng cũng có mức thấp hơn hoặc cao hơn khoảng này.

Bảng giá 1PN được trình bày như sau

Giỏ hàng The Marq 1PN đang theo dõi – cập nhật 16/08/2026

Đây là các căn 1 phòng ngủ thuộc hai giỏ hàng đang mở bán mà Green Land theo dõi trực tiếp. Mã căn được giữ kín trên trang; liên hệ 0921 228 238 để nhận mã căn, tình trạng còn hay đã khoá và mặt bằng chi tiết của từng căn.

Giỏ GKEY – Hoa Lâm, giá đã gồm phí bảo trì và chỗ đậu xe

Giỏ hàng	Tòa	Tầng	Diện tích	View	Hướng ban công	Giá	Giá/m²
GKEY	B	2	58,79 m²	City View	Đông Nam	12,40 tỷ	211 tr/m²
GKEY	B	2	55,42 m²	City View	Đông Nam	11,63 tỷ	210 tr/m²

Giỏ Paramount – giá đã gồm VAT, nội thất và chỗ đậu xe

Giỏ hàng	Tòa	Tầng	Diện tích	Nội thất	Giá lịch nhanh	Giá lịch giãn	Giá/m²
Paramount	A	5	51,68 m²	Có	11,10 tỷ	11,56 tỷ	215 – 224 tr/m²
Paramount	B	20	48,40 m²	Có	12,40 tỷ	12,90 tỷ	256 – 266 tr/m²
Paramount	B	23	48,40 m²	Có	12,55 tỷ	13,05 tỷ	259 – 270 tr/m²
Paramount	A	20	51,23 m²	Có	13,12 tỷ	13,65 tỷ	256 – 266 tr/m²
Paramount	B	24	51,23 m²	Có	13,19 tỷ	13,72 tỷ	257 – 268 tr/m²
Paramount	A	23	48,40 m²	Có	13,20 tỷ	13,72 tỷ	273 – 284 tr/m²
Paramount	A	24	51,68 m²	Có	13,52 tỷ	14,06 tỷ	262 – 272 tr/m²
Paramount	A	24	51,23 m²	Có	13,61 tỷ	14,16 tỷ	266 – 276 tr/m²

Diện tích ghi theo tim tường. Giá cập nhật ngày 16/08/2026 và thay đổi theo từng đợt mở bán. Giỏ GKEY áp dụng chính sách hỗ trợ vay Vietbank lãi suất 0% trong 18 tháng; giỏ Paramount chọn giữa lịch thanh toán nhanh và lịch giãn.

Giỏ hàng The Marq 2PN đang theo dõi – cập nhật 16/08/2026

Đây là các căn 2 phòng ngủ thuộc hai giỏ hàng đang mở bán mà Green Land theo dõi trực tiếp. Mã căn được giữ kín trên trang; liên hệ 0921 228 238 để nhận mã căn, tình trạng còn hay đã khoá và mặt bằng chi tiết của từng căn.

Giỏ GKEY – Hoa Lâm, giá đã gồm phí bảo trì và chỗ đậu xe

Giỏ hàng	Tòa	Tầng	Diện tích	View	Hướng ban công	Giá	Giá/m²
GKEY	A	3	71,82 m²	Nội khu	Đông Nam	16,95 tỷ	236 tr/m²
GKEY	A	4	73,87 m²	Nội khu	Đông Bắc	17,94 tỷ	243 tr/m²
GKEY	A	5	71,82 m²	Nội khu	Đông Nam	17,47 tỷ	243 tr/m²
GKEY	A	5	73,87 m²	Nội khu	Đông Bắc	18,29 tỷ	248 tr/m²
GKEY	B	3	77,38 m²	Nội khu	Đông Bắc	18,63 tỷ	241 tr/m²
GKEY	B	4	71,82 m²	Nội khu	Tây Bắc	16,82 tỷ	234 tr/m²
GKEY	B	5	71,82 m²	Nội khu	Tây Bắc	17,08 tỷ	238 tr/m²
GKEY	B	13	77,38 m²	City View	Đông Bắc	19,49 tỷ	252 tr/m²
GKEY	B	13	73,87 m²	City View	Đông Bắc	18,41 tỷ	249 tr/m²

Giỏ Paramount – giá đã gồm VAT, nội thất và chỗ đậu xe

Giỏ hàng	Tòa	Tầng	Diện tích	Nội thất	Giá lịch nhanh	Giá lịch giãn	Giá/m²
Paramount	B	13	71,82 m²	Không	16,06 tỷ	16,71 tỷ	224 – 233 tr/m²
Paramount	B	9	71,82 m²	Không	16,10 tỷ	16,75 tỷ	224 – 233 tr/m²
Paramount	B	6	73,87 m²	Không	16,47 tỷ	17,13 tỷ	223 – 232 tr/m²
Paramount	A	7	73,87 m²	Không	16,73 tỷ	17,40 tỷ	227 – 236 tr/m²
Paramount	B	22	71,82 m²	Không	17,92 tỷ	18,65 tỷ	250 – 260 tr/m²
Paramount	A	7	77,38 m²	Có	18,50 tỷ	19,24 tỷ	239 – 249 tr/m²
Paramount	A	23	71,82 m²	Có	18,78 tỷ	19,53 tỷ	261 – 272 tr/m²
Paramount	B	18	77,38 m²	Có	19,74 tỷ	20,54 tỷ	255 – 265 tr/m²

Giỏ hàng The Marq 3PN đang theo dõi – cập nhật 16/08/2026

Đây là các căn 3 phòng ngủ thuộc hai giỏ hàng đang mở bán mà Green Land theo dõi trực tiếp. Mã căn được giữ kín trên trang; liên hệ 0921 228 238 để nhận mã căn, tình trạng còn hay đã khoá và mặt bằng chi tiết của từng căn.

Giỏ GKEY – Hoa Lâm, giá đã gồm phí bảo trì và chỗ đậu xe

Giỏ hàng	Tòa	Tầng	Diện tích	View	Hướng ban công	Giá	Giá/m²
GKEY	A	5	108,87 m²	Nguyễn Đình Chiểu	Đông Bắc	26,14 tỷ	240 tr/m²
GKEY	A	6	110,24 m²	Nguyễn Đình Chiểu	Tây Bắc	26,81 tỷ	243 tr/m²
GKEY	B	5	110,24 m²	City View	Đông Nam	24,90 tỷ	226 tr/m²
GKEY	B	7	108,87 m²	Nóc nhà	Đông Bắc	26,67 tỷ	245 tr/m²
GKEY	A	5	128,65 m²	Nguyễn Đình Chiểu	Tây Bắc	32,68 tỷ	254 tr/m²
GKEY	A	6	108,87 m²	Nguyễn Đình Chiểu	Đông Bắc	26,14 tỷ	240 tr/m²
GKEY	A	14	108,87 m²	City View	Đông Bắc	27,74 tỷ	255 tr/m²

Giỏ Paramount – giá đã gồm VAT, nội thất và chỗ đậu xe

Giỏ hàng	Tòa	Tầng	Diện tích	Nội thất	Giá lịch nhanh	Giá lịch giãn	Giá/m²
Paramount	B	6	110,24 m²	Không	24,32 tỷ	25,31 tỷ	221 – 230 tr/m²
Paramount	A	13	110,24 m²	Không	24,52 tỷ	25,51 tỷ	222 – 231 tr/m²
Paramount	A	14	110,24 m²	Không	24,72 tỷ	25,72 tỷ	224 – 233 tr/m²
Paramount	B	8	108,87 m²	Không	24,79 tỷ	25,79 tỷ	228 – 237 tr/m²
Paramount	B	7	120,65 m²	Không	27,17 tỷ	28,28 tỷ	225 – 234 tr/m²
Paramount	B	13	120,65 m²	Có	28,27 tỷ	29,43 tỷ	234 – 244 tr/m²

Giỏ hàng The Marq 4PN đang theo dõi – cập nhật 16/08/2026

Đây là các căn 4 phòng ngủ thuộc hai giỏ hàng đang mở bán mà Green Land theo dõi trực tiếp. Mã căn được giữ kín trên trang; liên hệ 0921 228 238 để nhận mã căn, tình trạng còn hay đã khoá và mặt bằng chi tiết của từng căn.

Giỏ GKEY – Hoa Lâm, giá đã gồm phí bảo trì và chỗ đậu xe

Giỏ hàng	Tòa	Tầng	Diện tích	View	Hướng ban công	Giá	Giá/m²
GKEY	A	3	145,88 m²	Nguyễn Đình Chiểu / LIM 3	Tây Bắc	36,19 tỷ	248 tr/m²
GKEY	A	5	145,88 m²	Nguyễn Đình Chiểu / LIM 3	Tây Bắc	37,26 tỷ	255 tr/m²
GKEY	B	4	145,88 m²	City View	Đông Nam	36,91 tỷ	253 tr/m²

Giỏ Paramount – giá đã gồm VAT, nội thất và chỗ đậu xe

Giỏ hàng	Tòa	Tầng	Diện tích	Nội thất	Giá lịch nhanh	Giá lịch giãn	Giá/m²
Paramount	A	13	145,88 m²	Không	32,55 tỷ	33,88 tỷ	223 – 232 tr/m²
Paramount	A	18	145,88 m²	Không	35,58 tỷ	37,03 tỷ	244 – 254 tr/m²
Paramount	A	19	145,88 m²	Có	36,73 tỷ	38,23 tỷ	252 – 262 tr/m²

Căn 1PN có thể có giá/m² cao hơn một số căn lớn bởi tổng giá dễ tiếp cận hơn.

Đây là hiện tượng khá phổ biến ở bất động sản.

→ Xem chi tiết: Căn hộ The Marq 1 phòng ngủ

Giá căn hộ The Marq 2 phòng ngủ

Căn 2PN có diện tích khoảng 71,82–84,94 m².

Khung giá chào trên thị trường hiện vào khoảng 16,1–20,5 tỷ đồng, tùy căn.

Đây là nhóm có tệp người mua tương đối rộng:

gia đình nhỏ;
cặp đôi;
chuyên gia;
nhà đầu tư.

Vì vậy mức giá cần được so theo từng nhóm diện tích.

Nhóm 72–74 m²

Thông thường tổng giá thấp hơn.

Nhóm khoảng 77 m²

Nằm giữa về diện tích.

Nhóm 83–85 m²

Tổng giá cao hơn nhưng trải nghiệm không gian tốt hơn.

Ví dụ:

Một căn 72 m² giá 15 tỷ:

≈ 208 triệu/m².

Một căn 85 m² giá 16,5 tỷ:

≈ 194 triệu/m².

Căn lớn hơn có tổng giá cao hơn nhưng giá/m² thấp hơn đáng kể.

Điều này cho thấy không nên chỉ tìm:

“The Marq 2PN rẻ nhất.”

→ Xem: Căn hộ The Marq 2 phòng ngủ

Giá căn hộ The Marq 3 phòng ngủ

3PN Pearl có diện tích khoảng 108,87–128,65 m².

Thị trường hiện có những mức chào phổ biến khoảng:

24,3–28 tỷ đồng cho nhiều sản phẩm tiêu chuẩn;

và có thể khoảng 29–32,7 tỷ đồng ở dòng diện tích lớn, vị trí tốt hoặc cấu hình riêng tư hơn.

**Giá căn hộ The Marq 2 phòng ngủ từ 23-27tỷ**

3PN là dòng bắt đầu chịu ảnh hưởng mạnh của:

vị trí căn;
thang máy/sảnh riêng;
view;
độ rộng phòng khách;
master bedroom;
nội thất.

Ví dụ:

3PN 110 m² giá 23 tỷ:

≈ 209 triệu/m².

3PN 129 m² giá 27 tỷ:

≈ 209 triệu/m².

Hai căn có giá/m² gần nhau nhưng tổng giá khác tới 4 tỷ.

Người mua cần quyết định phần diện tích tăng có phù hợp nhu cầu không.

→ Xem: Căn hộ The Marq 3 phòng ngủ

Giá căn hộ The Marq 4 phòng ngủ

Căn 4PN Amber có diện tích khá đồng đều, khoảng 143,64–145,88 m².

Nguồn chào bán hiện tại cho thấy nhiều mức khoảng 32,6–38,2 tỷ đồng, tùy vị trí và căn.

Với 4PN, chênh diện tích giữa các layout không lớn.

**Giá căn hộ The Marq 2 phòng ngủ từ 32-37tỷ**

Do đó giá bị ảnh hưởng nhiều hơn bởi:

tầng + view + vị trí + nội thất + nguồn hàng.

Ví dụ:

Căn 145 m² giá 32 tỷ:

≈ 220,7 triệu/m².

Căn 145 m² giá 35 tỷ:

≈ 241,4 triệu/m².

Chênh:

3 tỷ đồng

trên cùng diện tích.

Người mua cần xác định 3 tỷ premium đến từ đâu.

Nếu căn cao hơn có:

tầng vượt trội;
view panorama;
nội thất rất tốt;
điều kiện thanh toán tốt;

premium có thể có lý.

Nếu không có khác biệt rõ ràng, cần thương lượng.

→ Xem: Căn hộ The Marq 4 phòng ngủ

Giá Penthouse The Marq

The Marq chỉ có 4 Penthouse, diện tích khoảng 234–250 m².

Vì nguồn cung rất nhỏ, không nên tạo một bảng giá chung kiểu:

“Penthouse The Marq giá từ XX tỷ.”

Mỗi Penthouse cần được xem như một tài sản riêng biệt.

Cần xác minh:

căn nào;
diện tích;
view;
nội thất;
pháp lý;
chủ có thực sự bán không;
mức giá;
khả năng thương lượng.

Nếu tại thời điểm cập nhật không có Penthouse nào được xác nhận chào bán, nên ghi rõ điều đó.

→ Xem: Penthouse The Marq

Vì sao giá căn The Marq cùng diện tích lại khác nhau?

Có ít nhất 10 nguyên nhân.

1. Tầng

Tầng cao thường có premium nếu view tốt.

2. View

Đây là một trong những yếu tố tác động lớn nhất.

3. Hướng

Ảnh hưởng ánh sáng, nhiệt và nhu cầu cá nhân.

4. Layout

Cùng diện tích nhưng hiệu quả sử dụng khác nhau.

5. Nội thất

Căn cải tạo tốt có thể có premium.

6. Tình trạng

Căn mới, căn chủ ở và căn đã cho thuê lâu có thể khác nhau.

7. Hợp đồng thuê

Một căn đang có hợp đồng thuê tốt có thể hấp dẫn nhà đầu tư nhưng lại không phù hợp người muốn vào ở ngay.

8. Pháp lý

Tình trạng hồ sơ ảnh hưởng khả năng giao dịch.

9. Động lực người bán

Đây là yếu tố rất lớn.

Một chủ cần tiền nhanh có thể chấp nhận giá thấp hơn.

10. Nguồn hàng

Căn từ chủ đầu tư và căn thứ cấp có thể có chính sách khác nhau.

Giá chủ đầu tư và giá chuyển nhượng khác gì?

Đây là phần người mua cần phân biệt.

Nguồn chủ đầu tư

Có thể đi kèm:

chiết khấu;
hỗ trợ lãi suất;
tiến độ thanh toán;
chính sách bán hàng.

Do đó giá niêm yết chưa chắc là giá net.

Nguồn chuyển nhượng

Giá phụ thuộc vào chủ sở hữu.

Có thể:

rẻ hơn chủ đầu tư;
ngang;
hoặc cao hơn nếu căn đặc biệt.

Vì vậy không nên hỏi:

“Mua CĐT luôn rẻ hơn đúng không?”

Không chắc.

Cần quy đổi tất cả về:

giá net phải thanh toán.

Cách tính giá net của căn The Marq

Giả sử giá niêm yết:

16 tỷ.

Chiết khấu:

5%.

Giá sau chiết khấu:

15,2 tỷ.

Nhưng còn phải xem:

VAT đã gồm chưa;
quỹ bảo trì;
phí khác;
nội thất;
hỗ trợ lãi suất được quy đổi ra sao.

Chỉ sau khi đưa mọi ưu đãi về giá trị tiền mới có thể so với căn thứ cấp.

Giá chào và giá giao dịch khác nhau thế nào?

Đây là sai lầm lớn nhất khi đọc thị trường.

Ví dụ chủ đăng:

16 tỷ.

Sau thương lượng giao dịch:

15,3 tỷ.

Nếu website lấy 16 tỷ làm “giá thị trường”, dữ liệu sẽ bị cao hơn thực tế.

Vì vậy nên chia:

Asking Price

Giá chủ đang chào.

Negotiated Price

Giá sau thương lượng, nếu xác minh.

Transaction Price

Giá giao dịch có nguồn đủ tin cậy.

Một website E-E-A-T nên ghi rõ mình đang sử dụng loại dữ liệu nào.

Cách nhận biết một tin The Marq có “giá mồi”

Không thể kết luận chỉ vì giá thấp.

Nhưng có một số tín hiệu cần kiểm tra.

Giá thấp bất thường

Ví dụ toàn thị trường 15–16 tỷ nhưng tin ghi 12 tỷ.

Không có mã căn

Chỉ ghi:

2PN view đẹp.

Hình ảnh chung của dự án

Không phải căn cụ thể.

Gọi hỏi thì căn “vừa bán”

Sau đó chuyển sang sản phẩm khác.

Không xác nhận được chủ bán

Giá không bao gồm nhiều khoản

Vì vậy khách nên hỏi ngay:

“Giá này là giá net cuối cùng hay còn khoản nào?”

Cách tìm căn The Marq giá tốt

Tôi khuyến nghị quy trình 6 bước.

Bước 1 – Thu thập tối thiểu 10 căn cùng nhóm

Ví dụ muốn mua 2PN thì chỉ lấy 2PN.

Bước 2 – Chuẩn hóa giá/m²

Tính cho từng căn.

Bước 3 – Phân nhóm tầng/view

Không so căn tầng thấp với tầng rất cao như hai sản phẩm giống nhau.

Bước 4 – Đánh giá nội thất

Tách premium nội thất.

Bước 5 – Tìm outlier

Căn nào đang thấp hơn nhóm?

Bước 6 – Hỏi lý do

Chủ cần bán?

View kém?

Pháp lý?

Hay thật sự là cơ hội?

Đừng mua căn rẻ nhất – hãy mua căn “mispriced” tốt nhất

Đây là một nguyên tắc quan trọng.

Một căn rẻ có thể rẻ vì:

view kém;
tầng không đẹp;
căn cần sửa;
layout ít được ưa chuộng.

Cơ hội tốt hơn là:

một căn chất lượng cao nhưng chủ đang định giá thấp hơn tương quan thị trường.

Ví dụ:

Căn A:

14 tỷ – tầng thấp – view hạn chế.

Căn B:

14,5 tỷ – tầng cao – view thoáng – nội thất tốt.

Nếu B có thể thương lượng còn 14,2 tỷ, B có thể là lựa chọn vượt trội.

Giá The Marq có tăng hay giảm?

Không nên trả lời bằng cảm tính.

Các nền tảng niêm yết hiện có dữ liệu cho thấy mặt bằng chào bán The Marq có biến động tăng trong khoảng thời gian gần đây, nhưng người mua phải lưu ý:

chỉ số giá tin đăng không đồng nghĩa giá giao dịch thực tế.

Để đánh giá xu hướng chuẩn hơn cần xây database:

Median quan trọng hơn giá trung bình

Ví dụ thị trường có 5 căn:

10 tỷ
10,2 tỷ
10,3 tỷ
10,5 tỷ
15 tỷ.

Giá trung bình:

11,2 tỷ.

Nhưng phần lớn thị trường thực tế nằm quanh 10–10,5 tỷ.

Median:

10,3 tỷ.

Do đó median thường ít bị một căn chào quá cao làm méo dữ liệu.

Website nên công bố:

Median asking price

thay vì chỉ:

Average price.

Nên mua The Marq khi giá bao nhiêu?

Không có một con số áp dụng cho mọi khách.

Câu trả lời phụ thuộc:

Mua để ở

Quan trọng nhất:

phù hợp nhu cầu;
ngân sách an toàn;
căn chất lượng.

Mua cho thuê

Quan trọng:

lợi suất;
vacancy;
giá đầu vào.

Nắm giữ dài hạn

Quan tâm:

vị trí;
chất lượng tài sản;
giá mua;
tính khan hiếm.

Do đó một căn “đắt” với nhà đầu tư lợi suất có thể vẫn hợp lý với khách mua ở.

Giá The Marq so với dự án khác

Nếu đang cân nhắc mua The Marq, nên so thêm với những lựa chọn trong cùng ngân sách tại khu vực trung tâm hoặc phân khúc cao cấp.

Không nên chỉ so:

200 triệu/m² dự án A
220 triệu/m² The Marq

rồi kết luận A rẻ hơn.

Cần chuẩn hóa:

vị trí;
thời điểm bàn giao;
diện tích;
pháp lý;
nội thất;
thương hiệu;
tiện ích;
phí;
khả năng cho thuê.

Một bất động sản trung tâm không thể đánh giá chỉ bằng giá/m².

Giá mua bao nhiêu thì đầu tư cho thuê hợp lý?

Hãy làm ngược từ dòng tiền.

Ví dụ căn 2PN:

Tiền thuê thực tế:

45 triệu/tháng.

Thu nhập năm:

540 triệu.

Nếu mục tiêu lợi suất gộp 4%:

Giá mua tối đa theo công thức đơn giản:

540 triệu ÷ 4%

= 13,5 tỷ.

Nếu giá thị trường là 16 tỷ:

Lợi suất gộp chỉ:

3,375%.

Nhà đầu tư lúc này phải quyết định:

có chấp nhận lợi suất thấp hơn không;
có kỳ vọng tăng giá không;
có căn nào thuê tốt hơn không.

Đây là cách mua dựa trên dữ liệu.

Chi phí nào cần cộng vào giá mua?

Đừng chỉ tính giá căn.

Có thể còn:

thuế/phí theo giao dịch;
công chứng;
môi giới;
nội thất;
sửa chữa;
phí liên quan;
chi phí vốn;
lãi vay.

Ví dụ căn giá 15 tỷ nhưng cần thêm 800 triệu để hoàn thiện lại.

Cost basis thực tế:

15,8 tỷ

chứ không phải 15 tỷ.

Đây mới là con số dùng để tính hiệu quả đầu tư.

Nếu vay mua The Marq cần tính gì?

Giả sử vay:

5 tỷ.

Lãi suất:

8%/năm.

Chi phí lãi ban đầu gần:

400 triệu/năm

trước khi tính giảm dư nợ.

Nếu tiền thuê căn chỉ 500 triệu/năm, phần lớn dòng tiền có thể bị chi phí vốn hấp thụ.

Do đó đừng chỉ hỏi:

“Ngân hàng cho vay được bao nhiêu?”

Mà hãy hỏi:

“Khoản vay tối đa nào vẫn an toàn với dòng tiền của tôi?”

Khi nào nên thương lượng giá?

Không nên thương lượng mạnh ngay trước khi biết căn có phù hợp.

Quy trình tốt:

Lọc căn.
Xem thực tế.
Chọn căn ưu tiên.
Kiểm tra giá so sánh.
Xác định mức muốn mua.
Mới đàm phán.

Nếu hỏi:

“Bớt được bao nhiêu?”

ngay từ đầu, anh chị chưa có căn cứ để biết chủ giảm 500 triệu là nhiều hay ít.

5 yếu tố giúp thương lượng The Marq tốt hơn

Có dữ liệu căn so sánh

Đây là vũ khí mạnh nhất.

Biết thời gian căn đã chào bán

Căn chào lâu thường có khả năng đàm phán khác.

Hiểu động lực người bán

Chủ cần tiền hay chỉ thử thị trường?

Có khả năng thanh toán tốt

Điều kiện giao dịch đôi khi có giá trị hơn một phần giá.

Hồ sơ rõ

Giao dịch nhanh giúp người bán sẵn sàng thương lượng hơn.

Chính sách bán hàng The Marq tháng 07/2026

Chính sách dưới đây áp dụng cho khách hàng mua căn hộ thuộc giỏ hàng GKEY tại The Marq, 29B Nguyễn Đình Chiểu, Phường Sài Gòn, TP. Hồ Chí Minh. Hiệu lực từ ngày 14/07/2026 cho đến khi có thông báo mới.

Ưu đãi chiết khấu

Đối tượng	Ưu đãi	Hình thức
Khách hàng đã từng mua sản phẩm của Tập đoàn Hoa Lâm	0,5%	Đồng thời
Khách hàng đang làm việc tại Vietbank và Tập đoàn Hoa Lâm	0,5%	Đồng thời
Khách hàng mua từ 02 căn trở lên	1%	Đồng thời

Ba ưu đãi này áp dụng đồng thời, tức là cộng dồn được với nhau. Với khách mua từ 02 căn trở lên, chiết khấu tính theo mức cao nhất khi đặt cọc cùng một thời điểm và phải hoàn tất thanh toán Đợt 1 cho tất cả sản phẩm trước khi ký hợp đồng. Tiền đặt cọc không hoàn lại là 200 triệu đồng khi ký Phiếu Đặt Cọc chính thức.

Bốn phương thức thanh toán

1. Thanh toán chuẩn

Chia làm 11 đợt, kéo dài đến đầu năm 2028, và được chiết khấu thêm 1% trên tổng giá bán căn hộ (chưa gồm VAT và phí bảo trì). Khách hàng nhận bàn giao tạm khi thanh toán đủ 50% giá trị căn hộ, chậm nhất là ngày 28/02/2027.

Đợt	Thời gian	Tỷ lệ
Đặt cọc	Không hoàn lại	200 triệu đồng
Đợt 1	Trong 07 ngày kể từ ngày ký Phiếu đặt cọc	10%
Đợt 2	31/10/2026	20%
Đợt 3	31/12/2026	10%
Đợt 4	Khi đủ 50% và nhận bàn giao tạm, chậm nhất 28/02/2027	10% + 2% phí bảo trì
Đợt 5	30/04/2027	10%
Đợt 6	30/06/2027	10%
Đợt 7	31/08/2027	5%
Đợt 8	31/10/2027	5%
Đợt 9	31/12/2027	5%
Đợt 10	Trước khi ký hồ sơ chuyển nhượng, chậm nhất 28/02/2028	10%
Đợt 11	Bàn giao Giấy chứng nhận quyền sở hữu	5%

2. Thanh toán đặc biệt

Rút gọn còn 9 đợt, thực hiện trong 24 tháng. Bốn đợt đầu giống thanh toán chuẩn, sau đó dồn 20% vào ngày 28/02/2028, 10% ngày 30/04/2028, 10% ngày 30/06/2028, 5% trước khi ký hồ sơ chuyển nhượng (chậm nhất 31/08/2028) và 5% khi bàn giao Giấy chứng nhận.

3. Thanh toán nhanh

Trả trước càng nhiều thì chiết khấu càng cao: thanh toán nhanh 50% được chiết khấu 2%, 70% được chiết khấu 3%, 95% được chiết khấu 5%. Mức chiết khấu này cộng dồn với các ưu đãi ở bảng trên.

4. Phương thức hỗ trợ vay

Vietbank giải ngân tối đa 70% giá trị hợp đồng (không bao gồm 2% phí bảo trì), lãi suất 0% trong 18 tháng kể từ đợt giải ngân đầu tiên, ân hạn gốc tối đa 03 năm theo chính sách của Vietbank. Khách hàng thanh toán 20% trong 07 ngày kể từ ngày ký Phiếu đặt cọc, thêm 10% trong vòng 30 ngày (lũy kế 30%), sau đó ngân hàng giải ngân 70% và khách hàng nhận bàn giao nhà, ký hồ sơ chuyển nhượng hoặc công chứng sang tên. Khách hàng tự chứng minh thu nhập theo quy định. Nếu hạn mức được duyệt thấp hơn mức hỗ trợ, phần chênh lệch khách hàng thanh toán bằng vốn tự có và không được hỗ trợ lãi suất. Không áp dụng cho khách hàng nhận chuyển nhượng lại.

Nội dung trích từ thông báo chương trình bán hàng số 13/THEMARQ/GKH ngày 14/07/2026 của Công ty TNHH Đầu tư GKEY Homes. Chính sách áp dụng cho giỏ hàng GKEY và có thể thay đổi theo từng đợt mở bán. Giỏ hàng Paramount áp dụng chính sách riêng theo lịch nhanh hoặc lịch giãn. Liên hệ 0921 228 238 để được tư vấn phương thức thanh toán phù hợp nhất với dòng tiền của mình.

Xem chi tiết chuỗi sở hữu dự án — từ Hongkong Land là đơn vị phát triển ban đầu, tới quỹ đầu tư Paramount và Tập đoàn Hoa Lâm đang bán ra hiện nay — tại bài chủ đầu tư The Marq.

Đang cân nhắc mua để cho thuê? Xem giá thuê căn hộ The Marq theo từng loại căn và phân tích lợi suất cho thuê thực tế tính trên giá bán hiện nay.

Câu hỏi thường gặp về giá căn hộ The Marq

Giá căn hộ The Marq hiện bao nhiêu?

Tùy loại căn. Thị trường 2026 đang xuất hiện 1PN khoảng từ 9,9 tỷ, 2PN khoảng 16,1–20,5 tỷ, 3PN trên 20 tỷ và 4PN trên 30 tỷ, nhưng phải kiểm tra từng căn.

Giá The Marq bao nhiêu một mét vuông?

Tin đăng thị trường đang thể hiện biên độ khá rộng, thường khoảng gần 190 đến trên 240 triệu/m² ở nhiều căn, tùy đặc điểm sản phẩm.

Vì sao cùng 2PN nhưng giá khác nhau?

Do tầng, view, diện tích, layout, nội thất, nguồn hàng và khả năng thương lượng.

Giá trên website có phải giá giao dịch không?

Không nhất thiết. Phần lớn là giá chào.

Căn rẻ nhất có đáng mua nhất không?

Không. Cần xem lý do vì sao căn rẻ.

Căn chủ đầu tư có rẻ hơn thứ cấp không?

Không mặc định. Phải tính giá net sau ưu đãi và so với căn thứ cấp.

Giá Penthouse bao nhiêu?

Do chỉ có 4 căn, nên kiểm tra từng sản phẩm thay vì dùng giá chung.

Làm sao biết căn có giá tốt?

So với nhiều căn cùng loại sau khi chuẩn hóa giá/m², tầng, view và nội thất.

Kết luận: Giá căn hộ The Marq nên được đọc như thế nào?

Giá căn hộ The Marq Quận 1 năm 2026 đang có biên độ khá rộng theo từng loại sản phẩm.

Khung thị trường tham khảo hiện nay có thể bắt đầu khoảng:

1PN: từ khoảng 9,9 tỷ

2PN: khoảng 16,1–20,5 tỷ

3PN: khoảng 24,3–32,7 tỷ hoặc hơn

4PN: khoảng 32,6–38,2 tỷ hoặc hơn

Nhưng những con số này không phải bảng giá cố định.

Một quyết định mua tốt cần dựa trên:

giá tổng + giá/m² + layout + tầng + view + nội thất + tình trạng + pháp lý + khả năng thương lượng.

Đặc biệt:

Giá chào không phải giá giao dịch.

Thay vì tìm:

“The Marq giá bao nhiêu?”

người mua nên tiến thêm một bước:

“Trong những căn đang bán hôm nay, căn nào có giá trị tốt nhất so với chất lượng?”

Đây mới là câu hỏi giúp tạo ra một quyết định mua bất động sản tốt.

Nhận bảng giá & giỏ hàng The Marq cập nhật hôm nay

Để nhận danh sách phù hợp, vui lòng cung cấp:

Ngân sách:

Loại căn:
1PN / 2PN / 3PN / 4PN / Penthouse

Mục đích:
Ở / đầu tư / cho thuê

Ưu tiên:
Giá thấp / view đẹp / tầng cao / nội thất / giá/m² tốt

Chúng tôi sẽ lọc các căn đang được xác minh và gửi bảng so sánh gồm:

diện tích;
tầng;
view;
giá chào;
giá/m²;
nội thất;
tình trạng;
khả năng thương lượng.

ĐẶT LỊCH XEM CĂN

Xem thêm

Căn hộ The Marq – Tổng quan toàn bộ sản phẩm.

Căn hộ The Marq 1 phòng ngủ – Giá và layout 1PN.

Căn hộ The Marq 2 phòng ngủ – Giá và layout 2PN.

Căn hộ The Marq 3 phòng ngủ – Giá và layout Pearl.

Căn hộ The Marq 4 phòng ngủ – Giá dòng Amber.

Penthouse The Marq – Sản phẩm giới hạn.

Pháp lý căn hộ The Marq – Hồ sơ cần kiểm tra trước giao dịch.

Xem thực tế căn hộ The Marq – Review căn và dự án.

Xem căn hộ Springlight City gần đó

Cần giá theo đúng căn? Dải giá trong bài là dải của cả loại căn. Bảng giá chi tiết theo từng mã căn — có tầng, hướng ban công, tầm nhìn và đơn giá riêng của từng căn — được trình bày trong trang giỏ hàng, trích trực tiếp từ Phiếu tính giá tháng 07/2026 của chủ đầu tư.

Đơn giá The Marq tính theo diện tích thông thủy là bao nhiêu?

Trên 21 mã căn của giỏ hàng GKEY, đơn giá theo tim tường là 209,9 đến 255,4 triệu đồng mỗi m², còn tính theo thông thủy là 233,5 đến 286,8 triệu đồng mỗi m². Cùng một căn, hai cách tính chênh nhau tới hơn 30 triệu đồng mỗi m² — đây là lý do phổ biến nhất khiến các nơi báo giá khác nhau.

Giá niêm yết đã bao gồm chỗ đậu ô tô chưa?

Đã bao gồm. Trong giỏ hàng GKEY, 19 trên 21 mã căn có ô đậu ô tô đi kèm ngay trong hợp đồng mua bán, nên chủ căn hộ không phải trả phí giữ ô tô hằng tháng. Hai ngoại lệ là căn 1PN B1.02.10 và B1.02.11 — không kèm chỗ đậu.

Căn 3PN rẻ nhất và đắt nhất chênh nhau bao nhiêu?

Chênh 7,78 tỷ đồng. Căn 3PN thấp nhất là B1.05.09, 110,24 m², tầng 5, City View, ban công Đông Nam, ở mức 24,90 tỷ. Cao nhất là A3.05.03, 128,65 m², hướng Nguyễn Đình Chiểu, ban công Tây Bắc, có sảnh thang máy riêng, ở mức 32,68 tỷ. Cùng gọi là 3PN nhưng là hai sản phẩm khác nhau.

Giá bán đã gồm phí bảo trì 2% chưa?

Chưa. Phí bảo trì 2% là khoản nộp riêng ngoài giá căn hộ — điều này thể hiện rõ trong chính sách vay: ngân hàng tài trợ tối đa 70% giá trị đã gồm VAT nhưng không gồm phí bảo trì. Khi lập ngân sách, anh chị nên cộng thêm khoản 2% này ngay từ đầu.

Hiểu đúng giá để mua đúng giá

Câu hỏi thường gặp nhất về The Marq là vì sao mỗi nơi báo một mức giá khác nhau. Câu trả lời nằm ở cấu trúc sở hữu: dự án mở bán qua nhiều giai đoạn, và nguồn hàng hiện tại thuộc hai chủ sở hữu khác nhau với cơ sở tính giá khác nhau. Giá của giỏ Paramount đã bao gồm VAT, nội thất và chỗ đậu ô tô; giá của giỏ GKEY đã bao gồm phí bảo trì và chỗ đậu ô tô.

Hệ quả thực tế: cùng một căn hai phòng ngủ 71,82 mét vuông có thể ra hai con số cách nhau vài trăm triệu, và cả hai đều đúng. Người mua nắm được điều này sẽ đàm phán trên đúng cơ sở; người không nắm được sẽ so sánh nhầm và đưa ra kết luận sai.

Green Land khuyến nghị anh chị luôn yêu cầu ba thông tin cùng lúc trước khi cân nhắc bất kỳ mức giá nào: căn thuộc giỏ hàng nào, giá đã bao gồm những khoản gì, và đơn giá mỗi mét vuông tương ứng. Ba con số này đủ để đánh giá một mức giá là hợp lý hay không.

Nhận bảng giá chi tiết theo từng giỏ hàng

Green Land gửi bảng giá tách riêng giỏ Paramount và giỏ GKEY, kèm ghi chú giá đã bao gồm những khoản nào để anh chị đối chiếu chính xác.

Hoặc liên hệ trực tiếp 0921 228 238 để được chuyên viên Green Land tư vấn. Green Land theo dõi cả hai giỏ hàng The Marq và cập nhật tình trạng từng căn theo tuần.

Giá bán chỉ là một nửa bài toán. Nửa còn lại nằm ở lợi suất cho thuê tính theo từng mã căn.

Muốn biết mức giá này đứng ở đâu so với dự án lân cận, xem so sánh The Marq và Vinhomes Golden River.

Toàn bộ chủ đề về The Marq

Giá và thanh toán: giá căn hộ The Marq · giỏ hàng đang bán · chính sách thanh toán · vay Vietbank lãi 0% · phí quản lý và chi phí sở hữu

Sản phẩm: căn 1PN · 2PN · 3PN · 4PN · penthouse · mặt bằng · tiêu chuẩn bàn giao · nội thất

Pháp lý: pháp lý căn hộ · sổ hồng · sang tên chuyển nhượng · người nước ngoài mua

Đầu tư và quyết định: cho thuê và lợi suất · có nên mua · so sánh với Grand Marina · chủ đầu tư · vị trí · tiện ích · xem thực tế

Nếu anh chị thấy mỗi nơi báo một con số khác nhau: xem bài vì sao giá căn hộ The Marq mỗi nơi báo một khác — sáu cơ chế tạo ra chênh lệch, kèm bảng số liệu từ hồ sơ chủ đầu tư.